統(tǒng)計(jì)局14日公布，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資65886億元，同比增長(zhǎng)10.2%。全國(guó)商品房銷售面積89990萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.2%；全國(guó)商品房銷售額78300億元，增長(zhǎng)14.4%。1-7月份，商品房銷售面積89990萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，增速比1-6月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.3%。

　　對(duì)于此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)行了深入的分析：

　　1、開(kāi)發(fā)投資

　　今年前7月份全國(guó)房企開(kāi)發(fā)投資同比增幅達(dá)到了10.2%，比預(yù)期的要好很多。開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)應(yīng)該說(shuō)是今年表現(xiàn)最好的數(shù)據(jù)，好在兩點(diǎn)。第一、全國(guó)房地產(chǎn)銷售端管控如此嚴(yán)厲的情況下，供給端表現(xiàn)反而非常好，不但沒(méi)有下跌，反而處于高位。第二、開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)依然位于兩位數(shù)的水平，這多少說(shuō)明了一點(diǎn)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)略偏熱。類似數(shù)據(jù)的一個(gè)很重要因素在于，當(dāng)前對(duì)于閑置土地等查處比較嚴(yán)厲，同時(shí)各地也在積極督促房企開(kāi)工，這會(huì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)比較強(qiáng)勁，這利好補(bǔ)庫(kù)存工作的開(kāi)展。

　　2、新開(kāi)工

　　今年前7月全國(guó)新開(kāi)工數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，達(dá)到了14.4%的水平。總體上說(shuō)近期幾個(gè)月新開(kāi)工的節(jié)奏明顯加快。到了7月份甚至達(dá)到了29.4%的同比增幅。換而言之，當(dāng)前房企在新開(kāi)工方面有較好的節(jié)奏。這和今年上半年很多房企銷售依然不錯(cuò)有關(guān)，當(dāng)銷售資金到位后，房企自然會(huì)不斷加快新開(kāi)工。即便是是三四線城市，實(shí)際上也在積極做新開(kāi)工，尤其是部分城市依然是有較好的棚改政策紅利，新開(kāi)工節(jié)奏加快，也是在積極補(bǔ)庫(kù)存，部分房企則是通過(guò)新開(kāi)工來(lái)加快全年銷售業(yè)績(jī)的提升。

　　3、土地購(gòu)置

　　今年前7月份全國(guó)土地購(gòu)置面積同比增幅為11.3%。目前市場(chǎng)其實(shí)是有點(diǎn)分化的，或者說(shuō)有新的特征。一方面是全國(guó)整個(gè)市場(chǎng)，類似土地購(gòu)置方面的節(jié)奏是比較快的。另一方面是全國(guó)部分重點(diǎn)城市土地是有流拍的。所以客觀看待部分土地流拍的現(xiàn)象，同時(shí)積極看到全國(guó)大趨勢(shì)很關(guān)鍵。應(yīng)該說(shuō)近期對(duì)于自有資金規(guī)模大的房企是有利好的，因?yàn)槠淠玫氐淖杂啥容^大。而對(duì)于過(guò)高依賴杠桿資金的企業(yè)來(lái)說(shuō)，相對(duì)來(lái)說(shuō)面臨管控的壓力較大。

　　4、商品房銷售

　　商品房銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，目前全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)其實(shí)呈現(xiàn)出了U型的走勢(shì)，也說(shuō)明市場(chǎng)降溫的特征減弱，而市場(chǎng)交易上升的可能性增加。今年前7月此類銷售數(shù)據(jù)同比增幅達(dá)到了4.2%的水平，這充分說(shuō)明了一點(diǎn)，即當(dāng)前全國(guó)房屋銷售還是有一定的反彈空間的。在目前如此嚴(yán)厲的管控政策下，此類數(shù)據(jù)反彈，多少也說(shuō)明一點(diǎn)，即市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁。尤其是下半年隨著預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏的放緩，以及去年低基期值的影響，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)銷售還是可以保持正增長(zhǎng)的、相對(duì)強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。

　　5、待售面積

　　待售面積的市場(chǎng)數(shù)據(jù)非常有規(guī)律，今年7月底待售面積同比跌幅為14.3%，這多少說(shuō)明了一點(diǎn)，即全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存規(guī)模是越來(lái)越少。但是從此類同比跌幅數(shù)據(jù)看，是不斷在收窄，換而言之，庫(kù)存越來(lái)越少，但下滑的速度是放緩的。所以當(dāng)前應(yīng)該是去庫(kù)存的末尾階段。全國(guó)去庫(kù)存的重心應(yīng)該是包括東北、山西、內(nèi)蒙、山西、云貴、甘肅等省市區(qū)域。而其他城市的庫(kù)存規(guī)模其實(shí)不大，應(yīng)該切換到補(bǔ)庫(kù)存的戰(zhàn)略上來(lái)。

　　6、到位資金

　　應(yīng)該說(shuō)今年維持一個(gè)資金小年的特征，但是上下半年的強(qiáng)弱程度并不一樣。從今年前7月的資金數(shù)據(jù)看，房企到位資金的同比增幅為6.4%，這說(shuō)明了一點(diǎn)，即隨著降準(zhǔn)政策、央行和財(cái)政部相對(duì)積極穩(wěn)健的政策釋放等，下半年資金壓力會(huì)小一點(diǎn)。后續(xù)若是銀行加快進(jìn)行房貸的發(fā)放，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)還是會(huì)有一些新的機(jī)會(huì)，或者說(shuō)到位資金狀況也會(huì)改善。近期各地土地流拍的現(xiàn)象，或也會(huì)引起重視，進(jìn)而未來(lái)會(huì)在房企資金面上有新的政策，換而言之，部分房企下半年資金面會(huì)寬松，這是利好拿地和企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的。

　　7、房?jī)r(jià)

　　全國(guó)商品房前7月的價(jià)格進(jìn)入到了8700元以上的水平，即為8701元。相比前面6個(gè)月8678元的水平，上漲了23元。類似上漲幅度相對(duì)還是小的。所以從這個(gè)角度看，7月份其實(shí)還是有一波房?jī)r(jià)管控的內(nèi)容的。當(dāng)然房?jī)r(jià)還在上漲，所以過(guò)多觀望的市場(chǎng)情緒并沒(méi)必要。購(gòu)房者其實(shí)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格還處于擠泡沫的階段，多少也說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)還是處于管控之中的。從購(gòu)房的角度看，一手房要警惕下半年類似金九銀十階段反彈的風(fēng)險(xiǎn)，從部分城市看其實(shí)是反彈的。而類似此前炒作比較多的廈門房?jī)r(jià)暴跌等，只是個(gè)別樓盤現(xiàn)象。全國(guó)大趨勢(shì)依然維持看漲態(tài)勢(shì)。