全國(guó)樓市進(jìn)入了上升通道，還是在危險(xiǎn)的邊緣？放松限貸是政策“救市”，還是“糾偏”？在10月18日復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心2014年學(xué)術(shù)年會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，目前中國(guó)房地產(chǎn)住房的供求關(guān)系進(jìn)入了新階段，要全面地看待政府房地產(chǎn)新政策，與其說(shuō)是“救市”，不如說(shuō)是“糾偏”。

  消化庫(kù)存房需2年

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年一季度末，我國(guó)商品住宅待售面積為3億多平方米，而2013年創(chuàng)歷史新高的銷售面積是13億平方米；按照全國(guó)平均水平，要消化這些庫(kù)存“需要2年”。

  “對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎、樂(lè)觀的態(tài)度。”秦虹表示，我國(guó)商品房供求關(guān)系進(jìn)入了從總體偏緊到結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的新階段。但這一局面是階段性的，原因有二:一是全國(guó)新開工面積為歷史低位，二是全國(guó)商品房銷售面積居于歷史高位，2014年1－8月數(shù)據(jù)顯示，僅次于2013年同期水平。

  “大家都說(shuō)今年銷售難、市場(chǎng)低迷，我個(gè)人不是特別贊同這一點(diǎn)，今年實(shí)際上全國(guó)賣了非常多的房子，今年全國(guó)的商品房銷售面積處于歷史第二高位?！鼻睾缯f(shuō)，今年的銷售總量?jī)H僅低于2013年，高于除了2013年之外的所有年份，如果這樣，房企還活不下去，企業(yè)需要自己找原因了，不能怪市場(chǎng)。

  “央四條”并非救市

  對(duì)于9月30日央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(下稱“央四條”)，秦虹認(rèn)為，并不能簡(jiǎn)單理解為救市，文件里有更多的政策優(yōu)化、改革的趨向，這比救市的意義更重要。

  秦虹認(rèn)為，對(duì)購(gòu)買首套房的家庭利率打7折，對(duì)首次置業(yè)的家庭實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望有很好的幫助，屬于糾偏。“購(gòu)買首套房家庭首付不能低于30％，我也很贊同。中國(guó)之所以不可能崩盤，是因?yàn)橹袊?guó)有幾乎全世界最高的首付，家庭的杠桿率是比較低的”，秦虹說(shuō)，“保持不繼續(xù)擴(kuò)大購(gòu)房的杠桿，才有利于保護(hù)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不至于傳遞到金融系統(tǒng)而出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！?

  秦虹表示，“央四條”是對(duì)過(guò)去行政性政策的糾偏，是政策的優(yōu)化，回到了實(shí)事求是的層面。同時(shí)她也認(rèn)為，這個(gè)政策還有優(yōu)化的空間，也就是在對(duì)保障性住房和首套置業(yè)的家庭給予政策支持時(shí)，要更多的體現(xiàn)財(cái)政政策的取向，而不應(yīng)該是僅僅靠商業(yè)銀行來(lái)提供低成本的貸款。所以，下一步建立政策性住房的金融體系很重要，商業(yè)銀行能否執(zhí)行政策不應(yīng)該成為政策是否真正起到作用的關(guān)鍵性因素。

  回歸個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)

  對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，秦虹表示，自己持謹(jǐn)慎、樂(lè)觀的態(tài)度，但市場(chǎng)必然回歸個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的格局，

  她預(yù)測(cè)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)多重變化。首先是未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)告別高增長(zhǎng)時(shí)代，回到個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的格局，因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是同步的，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階，房地產(chǎn)增速也下臺(tái)階。在下降的同時(shí)，市場(chǎng)必然分化。分類調(diào)控成為政策的必然，各個(gè)城市以當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，出臺(tái)當(dāng)?shù)氐木唧w政策。

  其次是新房市場(chǎng)可能達(dá)到高點(diǎn)，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇。秦虹認(rèn)為，2013年賣房13億平方米可能是新房市場(chǎng)的高點(diǎn)，未來(lái)的需求即使仍然有增長(zhǎng)，但由于二手房市場(chǎng)的增長(zhǎng)可能會(huì)讓新房需求降低，未來(lái)新房市場(chǎng)銷售可能在高臺(tái)徘徊，進(jìn)一步突破2013年的市場(chǎng)高點(diǎn)有很大的難點(diǎn)。

  三是趨勢(shì)性機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，細(xì)分市場(chǎng)是必然。專業(yè)化能力更具競(jìng)爭(zhēng)力更考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)。目前行業(yè)整合已經(jīng)明顯加快了，今年上半年行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兼并總和數(shù)量比去年同期增長(zhǎng)80％。