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房地產(chǎn):5月投資增長(zhǎng)依然較快

華創(chuàng)證券 · 2010-06-13 00:00

  5月份,全國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)13914億元,較4月9932億元單月新增投資3982億元,累計(jì)同比與單月環(huán)比增速分別為38.2%、19.2%(4月新增投資3338億元)。從單月投資的歷史對(duì)比看,2005年以來(lái),3982億元的單月投資是歷史第三高水平,最高單月投資為2009年12份的4960億元。

  5月份,全國(guó)商品房屋新開工面積累計(jì)6.15億平米,較4月4.57億平米單月新增開工面積1.58億平米,累計(jì)同比與單月環(huán)比增速分別為72.4%、15%(4月新增開工面積1.38億平米)。

  5月份,全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積1.29億平米,較4月0.92億平米單月新增購(gòu)置面積為0.37億平米,累計(jì)同比與單月環(huán)比增速分別為31.1%、30%(4月新增購(gòu)置0.3億平米)。

  主要觀點(diǎn):

  從5月份的最新數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)投資同比與環(huán)比依然保持較快增長(zhǎng),這意味著以嚴(yán)厲打壓核心城市泡沫為目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控并未產(chǎn)生全國(guó)性沖擊,也沒有使整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)明顯回調(diào),基于此,我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)調(diào)控會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的擔(dān)憂一定程度是過(guò)度的反應(yīng)。

  從房屋銷售價(jià)格看,雖然5月份銷售價(jià)格指數(shù)同比仍然上漲12.4%,但環(huán)比0.2%的漲幅意味著房?jī)r(jià)的上漲態(tài)勢(shì)已得到遏制。如果進(jìn)一步考慮核心城市成交量的大幅萎縮以及價(jià)格的松動(dòng),我們認(rèn)為未來(lái)兩個(gè)月,隨著開發(fā)商的現(xiàn)金回籠以及市場(chǎng)存量的釋放,房?jī)r(jià)的下降趨勢(shì)會(huì)逐步形成,特別是對(duì)于核心城市,目前來(lái)看,房?jī)r(jià)下跌的端倪已現(xiàn)。

  從全國(guó)數(shù)據(jù)觀察,房地產(chǎn)投資、新開工面積與土地購(gòu)置都繼續(xù)保持了 2010年以來(lái)的較高增速,我們認(rèn)為可能的原因如下:第一,環(huán)比高增長(zhǎng)反映了2009年9月份之前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì);第二,同比穩(wěn)定增長(zhǎng)是因?yàn)?2010年一季度的大量增加的新開工項(xiàng)目目前仍處于開發(fā)周期,而且這種投資慣性仍將持續(xù)數(shù)月;第三,新一輪調(diào)控政策的目標(biāo)是嚴(yán)厲打擊核心城市的局部泡沫,目前來(lái)看,調(diào)控尚未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全國(guó)性沖擊,表現(xiàn)在相關(guān)指標(biāo)上,就是新增開工面積與新增土地購(gòu)置面積仍然保持相當(dāng)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì);第四,新一輪調(diào)控嚴(yán)厲打擊土地囤積,迫使開發(fā)商加快土地開發(fā)與投資。

  房地產(chǎn)銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格指數(shù):

  從5月份累計(jì)數(shù)據(jù)看,全國(guó)商品房銷售面積3.02億平米,同比增長(zhǎng)22.5% (4月為2.34億平米,同比增幅為32.8%),增幅回落超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn);全國(guó)商品房銷售額1.58萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)38.4%(4月為1.07萬(wàn)億元,同比增幅55.4%),增幅回落17個(gè)百分點(diǎn)。

  從5月份單月數(shù)據(jù)看,商品房銷售面積6777萬(wàn)平米,銷售額3335億元,比4月分別下降15.8%、25%。

  從全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格指數(shù)看,5月份銷售價(jià)格同比上漲12.4%,漲幅較上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.2%,漲幅較上月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)。從分類型看,高檔住房、普通商品房與經(jīng)適房同比分別上漲19.1%、16.3%、1.4%。

  從一線核心城市的數(shù)據(jù)看,北京、上海、深圳5月份的成交面積同比分別下降73%、73%、85%;環(huán)比分別下降64%、49%、59%。同時(shí),這三大核心城市的商品房成交均價(jià)環(huán)比分別下降22%、11%、4%。


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