近日，房地產(chǎn)市場再迎重大利好。

11月23日，央行網(wǎng)站正式發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》包括6方面16條金融舉措，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。

《通知》鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持，這也是新增的政策工具亮點。在開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，有助于完善“保交樓”政策框架，利用多方金融機構(gòu)優(yōu)勢推動“保交樓”更好落到實處。

銀行機構(gòu)紛紛出手為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”

有了明確的政策信號之后，金融機構(gòu)正在加快對優(yōu)質(zhì)房企的授信動作，六大國有銀行紛紛出手。

11月23日，交通銀行與萬科集團、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，交行將為萬科集團提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。

與此同時，交行將為美的置業(yè)提供不超過200億元人民幣意向性授信額度，額度適用范圍包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、債券投資、并購貸款、保函、供應(yīng)鏈融資等。

同日，中國農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

第二天，工商銀行發(fā)布消息稱，與萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)、金輝集團等12家全國性房地產(chǎn)企業(yè)，以總對總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達6550億元。

同日，郵政儲蓄銀行分別與萬科集團、龍湖集團、綠城集團、碧桂園集團、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元。

建設(shè)銀行也于11月24日邀請88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè)，召開了房地產(chǎn)市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，并與8家房企簽署了合作協(xié)議。

同樣是11月24日，中國銀行與碧桂園、龍湖集團簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，進一步加強銀企合作。根據(jù)協(xié)議，中國銀行將為碧桂園、龍湖集團各提供600億元意向性授信額度，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、貿(mào)易融資、預(yù)售資金監(jiān)管保函、債券承銷與投資、個人住房貸款等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化全方位合作。

至此，包括交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、郵政銀行、中國銀行、建設(shè)銀行在內(nèi)的六家大型銀行都已經(jīng)加入到這場房地產(chǎn)“輸血”行動當(dāng)中。另據(jù)相關(guān)機構(gòu)不完全統(tǒng)計，僅11月23-24日兩天時間，房企獲得來自金融機構(gòu)的授信及發(fā)債額度已近萬億元。

分析人士表示，這一輪重點支持的房地產(chǎn)企業(yè)都是經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企，對這些房企貸款支持，能夠有效增強企業(yè)的流動性。

“三箭齊發(fā)”促進民營房企融資恢復(fù)

11月可謂貨真價實的“房地產(chǎn)月”，幾乎在六大行實質(zhì)性“輸血”的同時。針對房地產(chǎn)行業(yè)部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。

信貸融資方面，11月21日，在人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會上，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝表示，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。

債券融資方面，11月23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。截至當(dāng)日，中債增進公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機制積極推進業(yè)務(wù)開展。

股權(quán)融資方面，一向敏感的涉房企業(yè)A股融資也出現(xiàn)了積極信號。11月21日，證監(jiān)會主席易會滿在2022年金融街論壇上表示，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道采訪時表示，貸款、債券、股權(quán)這“三支箭”將呈現(xiàn)出相互促進的作用?！扒皟芍Ъ钡姆€(wěn)步推進與顯著成效將為“第三支箭”快速落地的推進器，而“第三支箭”的支持力度有所遞進，與前兩支箭形成互補，有助于市場信心的快速恢復(fù)。

武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新認為，必須看到，目前中國房地產(chǎn)市場確實需要洗牌，部分經(jīng)營不善的房企需要自然淘汰、退出市場，而對于經(jīng)營有方的房企應(yīng)該鼓勵支持它們通過并購重組做大做強，這樣有利于房地產(chǎn)市場更好地新陳代謝、健康發(fā)展。未來支持民營房企融資應(yīng)該是“貸款、債券、股權(quán)”，“三箭齊發(fā)”促進民營房企融資恢復(fù)，支持房企健康發(fā)展。

存量、增量同步推進 水泥需求期待改善

從2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行，狀態(tài)延續(xù)至今。

在供給端，開發(fā)商資金緊張，債務(wù)違約不斷出現(xiàn)。繼而個別樓盤交付延期，有的地方還出現(xiàn)了爛尾樓現(xiàn)象，甚至有的地方出現(xiàn)業(yè)主“強制停貸”。在需求端，居民消費意愿下降，市場預(yù)期走低，很多地方的商品房銷售額出現(xiàn)明顯下滑。

據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，全國商品房銷售額約10.88萬億元，同比下降26.1%；商品房銷售面積約11.12億平方米，同比下降22.3%，其中，住宅銷售面積同比下降25.5%。

房地產(chǎn)是拉動是水泥需求的關(guān)鍵力量，在國內(nèi)不少地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)帶來的水泥需求占到總需求的50%以上。今年上半年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行，資金到位情況嚴(yán)峻等因素影響，國內(nèi)水泥需求持續(xù)下行。

最新數(shù)據(jù)顯示，1-10月份全國水泥產(chǎn)量175889萬噸，同比下降11.3%，創(chuàng)下11年以來新低。

中國水泥網(wǎng)對各地水泥市場的調(diào)研情況也表明，房地產(chǎn)是導(dǎo)致今年水泥需求大幅度下滑的關(guān)鍵因素。河南某地水泥企業(yè)甚至表示，今年以來當(dāng)?shù)厣袩o新建樓盤開工。存量方面，由于資金緊張，房地產(chǎn)施工進度放緩，甚至出現(xiàn)暫時性停工，嚴(yán)重制約水泥市場需求釋放。

房地產(chǎn)金融16條還是融資“三支箭”的重點方向是“保交樓”、穩(wěn)發(fā)展，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強。無疑將有利于存量市場的發(fā)揮，對于水泥需求的回暖也將起到積極作用。

然而，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，關(guān)鍵還是需求的恢復(fù)，而需求的恢復(fù)關(guān)鍵又在于信心重鑄。

目前，地方政府正在持續(xù)推動需求端發(fā)力。包括杭州、成都、西安在內(nèi)的部分省會城市通過縮小限購區(qū)域，修改限購政策等方式刺激需求端恢復(fù)。這些示范性動作，釋放出的穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期信號，將有利于提升市場信心，推動房地產(chǎn)行業(yè)回歸正軌。

“保交樓”解決的是存量問題，降利率、松限購針對的是增量問題，只有同時解決存量和增量問題，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正復(fù)蘇，水泥需求才能迎來回暖。

不過，同樣需要看到，“房住不炒”的整體基調(diào)并未發(fā)生變化，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的根本目的在于促進行業(yè)優(yōu)勝劣汰，穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)勢必告別以往的“野蠻生長”發(fā)展模式。

受此影響，未來隨著相關(guān)政策效果的顯現(xiàn)，水泥需求有望在一定程度上復(fù)蘇，但長期來看，行業(yè)產(chǎn)能過剩問題將進一步凸顯。在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的同時，關(guān)聯(lián)度極大的水泥行業(yè)也難以“獨善其身”。