從2009年二季度以來(lái)，房?jī)r(jià)飆升再一次成為市場(chǎng)和輿論高度關(guān)注并熱議的話題。近乎所有人都在說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫存在泡沫，房地產(chǎn)泡沫泡沫將要破裂。經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)間，曾經(jīng)拋出過(guò)“拐點(diǎn)”論的地產(chǎn)大鱷放言房地產(chǎn)泡沫十分危險(xiǎn)，政府的副部級(jí)干部出來(lái)表示說(shuō)自己的工資買(mǎi)不起房，到最后政府也出面表示需要抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)。過(guò)高的房?jī)r(jià)使房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，牽動(dòng)著每一個(gè)中國(guó)人神經(jīng)和利益！隨便翻開(kāi)一份綜合性報(bào)紙，我們都能找到關(guān)于房地產(chǎn)的信息。不得不說(shuō)，在當(dāng)前的中國(guó)社會(huì)高房?jī)r(jià)已經(jīng)不再是僅關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的單一問(wèn)題，而是影響到整改中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重大問(wèn)題；更不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是已經(jīng)上升到一個(gè)社會(huì)問(wèn)題的層面。

　　當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未完全過(guò)去，剛剛發(fā)生的迪拜泡沫危機(jī)又給了我們新的警示！在這樣的情況下，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)密切的混凝土與水泥制品行業(yè)一定要為未來(lái)可能要出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂，有所準(zhǔn)備。

　　房?jī)r(jià)虛高，房地產(chǎn)市正在走向自我崩潰

　　如果說(shuō)，當(dāng)前輿論對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，還存在著爭(zhēng)議的話，那么當(dāng)前的房屋價(jià)格過(guò)高，超出多數(shù)老百姓承受能力，就近乎無(wú)可爭(zhēng)議了！我們可以通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的成本和市場(chǎng)承受能力兩個(gè)方面來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格是否存在著虛高。

　　首先，從房地產(chǎn)行業(yè)的成本上來(lái)看，隨著2009年中國(guó)房?jī)r(jià)的一路走高，中國(guó)的建材市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)隨之一同漲價(jià)的格局。以北京為例，北京的混凝土價(jià)格，自08年9月底（奧運(yùn)會(huì)建筑熱潮結(jié)束）開(kāi)始持續(xù)下降，至今沒(méi)有大幅度反彈，總體價(jià)格趨勢(shì)穩(wěn)定。同時(shí)期的螺紋鋼價(jià)格雖有波動(dòng)，但大體趨勢(shì)同混凝土相同，在09年出現(xiàn)的價(jià)格短期波動(dòng)主要是由于煤炭?jī)r(jià)格的上漲造成的。在當(dāng)前房?jī)r(jià)上升最明顯的北京，作為商品住宅建設(shè)中應(yīng)用最多建筑材料--鋼筋混凝土的價(jià)格在房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的勢(shì)頭下走出了獨(dú)立行情，本身就很能說(shuō)明問(wèn)題。同時(shí)，在2009年中國(guó)的建筑施工行業(yè)也沒(méi)有出現(xiàn)人工成本的大幅上升。由此我們基本可以判定中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)成本并沒(méi)有上升，房?jī)r(jià)的確存在著虛高和不合理的暴利。

　　其次，我們?cè)購(gòu)姆康禺a(chǎn)的市場(chǎng)承受能力上分析，我國(guó)當(dāng)前的確處在城市化進(jìn)程的關(guān)鍵時(shí)期--隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展廣大的城市居民和農(nóng)村居民開(kāi)始分享到了國(guó)家發(fā)展的實(shí)際利益，大量農(nóng)村人口涌入城市定居，城市的新增人口開(kāi)始尋求屬于自己的房產(chǎn)--正是這個(gè)局面決定了中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，同時(shí)也決定了中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)不存在過(guò)高的房?jī)r(jià)利潤(rùn)空間。在這里我們可以對(duì)中國(guó)的購(gòu)房者做一下粗陋的分類(lèi)。以房屋的購(gòu)買(mǎi)力劃分，中國(guó)的購(gòu)房者大致可以分為四類(lèi)：經(jīng)濟(jì)成功人士、收入穩(wěn)定的中年城市居民、城市新增就業(yè)青年、進(jìn)入城市工作的農(nóng)村居民和房產(chǎn)投資者（炒房者）。在這個(gè)購(gòu)房者群體中收入穩(wěn)定的中年城市居民、城市新增就業(yè)青年和進(jìn)入城市工作的農(nóng)村居民三者占據(jù)了絕大多數(shù)?？梢哉f(shuō)，房?jī)r(jià)的高漲并不會(huì)對(duì)其他兩者造成過(guò)多的影響，甚至房產(chǎn)投資者（炒房者）還在其中得到了大筆的利潤(rùn)。但是，世界上幾乎沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)是靠著這些少數(shù)者支撐的，支撐我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的動(dòng)力正是廣大普通市民或即將定居城市的準(zhǔn)市民的購(gòu)房需求。在這樣一個(gè)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的群體之中，只有收入穩(wěn)定的中年城市居民或者說(shuō)中等收入者，才對(duì)虛高房?jī)r(jià)具有一定的支付能力（銀行貸款支付能力或人際借貸關(guān)系），而城市新增就業(yè)青年和進(jìn)入城市工作的農(nóng)村居民這個(gè)當(dāng)前最大的購(gòu)房需求群體，其支付能力本身較差，所以高漲的房?jī)r(jià)事實(shí)上正在剝奪他們買(mǎi)房的能力。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的軌跡上來(lái)看，過(guò)去主要的買(mǎi)房人群就是經(jīng)濟(jì)成功人士和收入穩(wěn)定的中年城市居民。在過(guò)去的十余年里，這一群體中的絕大部分都已完成購(gòu)房，當(dāng)前的房屋購(gòu)買(mǎi)者主要是城市新增就業(yè)青年和進(jìn)入城市工作的農(nóng)村居民。于是，隨著房?jī)r(jià)不斷的攀高，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模也在不斷的縮小。所以當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到市場(chǎng)承受的極限事，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將崩潰。

　　再次，當(dāng)前中國(guó)中國(guó)的投資市場(chǎng)還很不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的投資當(dāng)中所占的比重是很大的。應(yīng)該說(shuō)，過(guò)熱的房地產(chǎn)投資正是造成當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格虛高局面的主要幕后推手。但是這個(gè)因素即在制造者房地產(chǎn)的泡沫，同時(shí)還在推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的的破滅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資是通過(guò)炒高房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)手出售獲得暴利的，但這樣的資本運(yùn)作的前提是所炒作的商品有實(shí)際的消費(fèi)端。任何一種商業(yè)泡沫的最終結(jié)果都是商品的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其市場(chǎng)的承受能力，最終失去消費(fèi)端，從而崩潰。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前所顯示出的房?jī)r(jià)虛高老百姓買(mǎi)不起房，正是消費(fèi)端崩潰的前兆！

　　所以，應(yīng)該說(shuō)虛高的房?jī)r(jià)正將我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向自我崩潰。

　　房地產(chǎn)泡沫必將破裂，但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)崩潰

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以有今天的繁榮，是因?yàn)橹袊?guó)正在進(jìn)行著近乎不可逆轉(zhuǎn)的城市化過(guò)程。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程也以驚人的速度發(fā)展著，在這個(gè)過(guò)程中將要有數(shù)億人口從農(nóng)村涌入城市、從小城市流向大城市，這個(gè)過(guò)程是不可逆的。這樣規(guī)模的城市化進(jìn)程在人類(lèi)的文明史上是空前的，同時(shí)在可預(yù)知的將來(lái)也是絕后的，正是這樣一個(gè)規(guī)?？涨敖^后城市化進(jìn)程為中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)提供了驚人的市場(chǎng)，也為中國(guó)的房地產(chǎn)商提供了驚人的膽量。[Page]

　　中國(guó)房地產(chǎn)泡沫真的不會(huì)破嗎？不是的！任何一種商品的價(jià)格不僅僅受供求關(guān)系的影響，更重要的當(dāng)它的價(jià)格超過(guò)購(gòu)買(mǎi)者的承受底線之后，購(gòu)買(mǎi)者就會(huì)自動(dòng)地選擇其他的替代品。當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)商和認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)“不高”或泡沫不會(huì)崩潰的人，之所以會(huì)堅(jiān)持高房?jī)r(jià)，就是他們認(rèn)為在當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)可取代，無(wú)論房?jī)r(jià)多高，老百姓只能認(rèn)同，別無(wú)選擇?？墒聦?shí)上，老百姓對(duì)房屋的需求是無(wú)法改變的，但什么時(shí)候買(mǎi)房卻是可以選擇的；房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)所必需的，但高房?jī)r(jià)卻不是必須的；房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)是必須的，但國(guó)家的房地產(chǎn)政策卻是可以改變的。當(dāng)維持高房?jī)r(jià)的社會(huì)成本超過(guò)經(jīng)濟(jì)收益的時(shí)候，政府一定會(huì)在相關(guān)政策上做出調(diào)整；當(dāng)高房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者承受能力過(guò)多的時(shí)候，市場(chǎng)就必將崩潰?？v觀人類(lèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，還沒(méi)有那種泡沫在完全超過(guò)其市場(chǎng)承受底線后還能長(zhǎng)期維持。因而，由高房?jī)r(jià)所造成的房地產(chǎn)泡沫必然會(huì)崩潰，但其調(diào)整的形式卻是值得商榷的。

　　首先可以預(yù)期的是，中國(guó)的房地行業(yè)不會(huì)崩潰。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮是為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所決定的，在當(dāng)前“城市化”這個(gè)歷史背景下，中國(guó)需要大量的房屋來(lái)安置進(jìn)城的人口，相應(yīng)的中國(guó)的房屋供應(yīng)模式也不能與這個(gè)大背景相抵觸。所以中國(guó)需要房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)為中國(guó)的“城市化”提供足夠的住房，由此，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前絕對(duì)不會(huì)崩潰。但是，行業(yè)不會(huì)崩潰不意味著市場(chǎng)不會(huì)崩潰，長(zhǎng)期看好不意味著短期沒(méi)有波動(dòng)。從近期政府和輿論的反映上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的承受極限已經(jīng)將近了。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是在政府的政策、經(jīng)濟(jì)的手段的調(diào)節(jié)下有序回穩(wěn)，還是突然下滑都是有可能的。

　　高房?jī)r(jià)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)

　　正如我前面一再所說(shuō)的，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的興旺是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，所以當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的許多行業(yè)與之聯(lián)系緊密也就不足為奇了?，F(xiàn)在媒體上有人說(shuō)“房地產(chǎn)行業(yè)綁架了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)”,我認(rèn)為這種說(shuō)法是欠妥的，因?yàn)檎嬲壖苤袊?guó)經(jīng)濟(jì)的是高房?jī)r(jià)。

　　我們先來(lái)分析一下，中國(guó)被房地產(chǎn)“綁架”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)可分為三類(lèi)：上游產(chǎn)業(yè)，主要包括建工、建材、工程機(jī)械、設(shè)計(jì)、運(yùn)輸、冶金、煤炭等，主要是通過(guò)影響建筑領(lǐng)域影響其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)這一類(lèi)行業(yè)影響的主要是其銷(xiāo)售市場(chǎng)；下游產(chǎn)業(yè)，主要包括房屋裝飾行業(yè)、家電行業(yè)、家具行業(yè)、廚衛(wèi)用品行業(yè)等；周邊產(chǎn)業(yè)，包括一切與城市生活相關(guān)的行業(yè)。在這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)處于中心地位，因而房地產(chǎn)的行情也就關(guān)系到了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的行情。其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)和與它相關(guān)的三類(lèi)產(chǎn)業(yè)之間存在的拉動(dòng)關(guān)系分別是：直接拉動(dòng)關(guān)系、間接拉動(dòng)關(guān)系和衍生拉動(dòng)關(guān)系。其中與上游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是直接拉動(dòng)關(guān)系，所謂的直接拉動(dòng)就是說(shuō)上游產(chǎn)業(yè)是原料供應(yīng)和產(chǎn)品生產(chǎn)方，房地產(chǎn)業(yè)是銷(xiāo)售方，銷(xiāo)售方的業(yè)績(jī)?cè)絻?yōu)異原料和生產(chǎn)方的獲益也就越大；房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是間接拉動(dòng)關(guān)系，所謂間接拉動(dòng)關(guān)系就是說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)和下游產(chǎn)業(yè)沒(méi)有直接關(guān)系，但下游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)卻是由房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售所決定的，房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售量越大其收益也就越大，反之亦然；房地產(chǎn)與周邊產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是衍生拉動(dòng)關(guān)系，所謂衍生拉動(dòng)關(guān)系就是說(shuō)間接產(chǎn)業(yè)同房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有任何關(guān)系，但是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的影響會(huì)對(duì)此類(lèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有所促進(jìn)。我們分析一下就不難發(fā)現(xiàn)，這樣一個(gè)體系是不歡迎高房?jī)r(jià)的！其中的原因十分簡(jiǎn)單，就是這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的是房屋的銷(xiāo)售量，而不是房屋的價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)上每賣(mài)出一套房子，建工行業(yè)也就等于得到了建一套住房的訂單，從而建材行業(yè)的市場(chǎng)也就增加了相應(yīng)鋼材、水泥、混凝土等等的需求；同樣每賣(mài)出一套房子，相應(yīng)的買(mǎi)房人也就需要消費(fèi)相應(yīng)的家電、家具、廚衛(wèi)用品等等的配套產(chǎn)品，從而也就帶動(dòng)了這部分市場(chǎng)；房地產(chǎn)業(yè)建起了生活區(qū)，那么周邊的商業(yè)、交通、城市基建也必然得到發(fā)展，由此更多的產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的也就有了市場(chǎng)。反之，房地產(chǎn)價(jià)格每上升一份，也就有一部分人買(mǎi)不起房子從而選擇觀望，于是，相關(guān)行業(yè)也就失去了相應(yīng)的市場(chǎng)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)每賣(mài)出一套房子，所有相關(guān)行業(yè)的市場(chǎng)就增大一份。而房地產(chǎn)價(jià)格的虛高實(shí)際上導(dǎo)致了很多人買(mǎi)不起房子，即是說(shuō)房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)影響了房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量，繼而影響到了整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

　　我們應(yīng)該看到，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)拉動(dòng)作用的前提在于房屋的銷(xiāo)售，如果沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)，建再多的房子也是空談。

　　混凝土與水泥制品行業(yè)一定要為房地產(chǎn)泡沫破裂有所準(zhǔn)備

　　從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來(lái)看，高房?jī)r(jià)沒(méi)有給建筑業(yè)和建材業(yè)帶來(lái)實(shí)際的利益，同時(shí)還造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮。從當(dāng)前的形勢(shì)來(lái)看，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)走勢(shì)還是國(guó)家政策動(dòng)向都表明房?jī)r(jià)將會(huì)有所調(diào)整，但調(diào)整形式卻不可預(yù)估，對(duì)于當(dāng)前的形勢(shì)建材行業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫破裂有所準(zhǔn)備。

　　對(duì)于剛剛經(jīng)歷過(guò)世紀(jì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的中國(guó)建材行業(yè)來(lái)說(shuō)，此次的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)絕對(duì)是又一場(chǎng)異常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在年度交替之際，很多國(guó)外媒體也都將房地產(chǎn)泡沫作為新的一年中中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大挑戰(zhàn)。但是，從中國(guó)的現(xiàn)狀來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)徹底的崩潰，而最大的可能就是重現(xiàn)2008年的局面。

　　對(duì)于混凝土與水泥制品行業(yè)來(lái)說(shuō)，如果危機(jī)確實(shí)發(fā)生了，那么受到?jīng)_擊最大的將是商品混凝土企業(yè)和混凝土墻材企業(yè)。這兩個(gè)行業(yè)近幾年在國(guó)家政策的扶持下發(fā)展最為迅速，但相應(yīng)的這兩個(gè)行業(yè)中的小型企業(yè)相對(duì)較多，很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)較時(shí)間短，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。再有就是這兩個(gè)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的依賴程度相對(duì)較高，其中商品混凝土攪拌站易受到區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目大量停工的影響，造成生產(chǎn)的停止；而混凝土墻材行業(yè)是以房地產(chǎn)建設(shè)為主要市場(chǎng)的，其他方面的銷(xiāo)路較窄，受房地產(chǎn)波動(dòng)的沖擊將更加嚴(yán)重。

　　另外，與08年相比，此次的危機(jī)波及的的區(qū)域?qū)?huì)更大，很多二線城市甚至是三線城市都將會(huì)卷入進(jìn)來(lái)。從危機(jī)的形式上看，北京、上海、廣州等一線城市收到的影響將會(huì)最大，但對(duì)于混凝土與水泥制品行業(yè)來(lái)說(shuō)處在二三線城市的企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能才是最大的。一方面是因?yàn)檫@些城市中小企業(yè)相對(duì)集中，另一方面這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也相對(duì)混亂，所以工程停工、拖欠貨款等情況也會(huì)更加嚴(yán)重。

　　因此，混凝土與水泥制品行業(yè)一定要為房地產(chǎn)泡沫破裂有所準(zhǔn)備！

作者：陳蕤博