縱觀國(guó)外住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，會(huì)發(fā)現(xiàn)歐洲、美國(guó)和日本等國(guó)家地區(qū)都在進(jìn)入二十世紀(jì)后相繼提出過(guò)相似理念。但住宅產(chǎn)業(yè)化的初具規(guī)模和迅猛發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)后得以形成。戰(zhàn)后的十幾年中，上述地區(qū)都面臨著戰(zhàn)后重建、人口增長(zhǎng)和住宅需求加劇的問(wèn)題，住宅的批量、快速生產(chǎn)成為必需。而中國(guó)亦在新中國(guó)成立后逐步開始了住宅工業(yè)化進(jìn)程，并隨著商品房市場(chǎng)的開放進(jìn)一步有計(jì)劃地發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。

  一、日本

  1955年，日本的房地產(chǎn)業(yè)在二戰(zhàn)后進(jìn)入了復(fù)蘇階段。日本政府為促進(jìn)住宅的大規(guī)模批量生產(chǎn)制定了一個(gè)十年計(jì)劃，大批量相對(duì)簡(jiǎn)易的住宅快速建成以滿足市場(chǎng)需要。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，日本政府提出了住宅工業(yè)化的想法。1965年，日本政府發(fā)布了第一個(gè)住宅工業(yè)化的五年計(jì)劃，把預(yù)制件住宅比率占市場(chǎng)份額15%作為目標(biāo)。在隨后的30年中，日本政府通過(guò)連續(xù)的五年計(jì)劃持續(xù)推進(jìn)住宅工業(yè)化進(jìn)程，并在二十世紀(jì)六十年代末提出了住宅產(chǎn)業(yè)化的理論，將住宅的設(shè)計(jì)、建造、建材生產(chǎn)、科技研發(fā)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)，形成一條產(chǎn)業(yè)鏈。

  為推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，日本政府制定了一系列政策和法律。1974年由政府頒布的《工業(yè)化住宅性能認(rèn)定規(guī)程》和《工業(yè)化住宅性能認(rèn)定技術(shù)基準(zhǔn)》被認(rèn)為是日本住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)注化的奠基政策。日本對(duì)工業(yè)化住宅的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：建筑物所需的全部材料和部件66%以上必須在工廠中完成制造，其中房屋的主要結(jié)構(gòu)如墻體、梁柱、地面、外立面、樓梯等必須為工廠生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)部件，建筑物有現(xiàn)場(chǎng)組裝建成。

  在日本，住宅的工業(yè)化程度隨項(xiàng)目的不同而變化。通常高層集合建筑的預(yù)制率最高，而中低層建筑和低層獨(dú)棟建筑的預(yù)制率逐步下降。這一變化主要是由項(xiàng)目成本決定的。首先，高層集合建筑所用的模板重復(fù)利用率高，有效攤薄建設(shè)成本。其次，高層建筑物建造過(guò)程中混凝土泵送成本高且施工耗時(shí)，預(yù)制件現(xiàn)場(chǎng)組裝有效的緩解了該問(wèn)題。

  隨著人口的迅速增長(zhǎng)和土地的日益稀缺，高層住宅在日本市場(chǎng)所占比率逐漸升高。目前，日本超過(guò)八成的高層住宅都不同程度的使用工業(yè)化生產(chǎn)的預(yù)制部件。

  二、歐洲

  歐洲各國(guó)在二戰(zhàn)后都面臨住房短缺的問(wèn)題。住宅產(chǎn)業(yè)化隨著市場(chǎng)的需求應(yīng)運(yùn)而生。其中發(fā)展較早、較典型的是法國(guó)。

  1950年-1960年的十年間，法國(guó)面臨嚴(yán)重的住房短缺問(wèn)題。為此，法國(guó)政府集中建設(shè)以強(qiáng)調(diào)功能性為主的高密度高層建筑，以便快速實(shí)現(xiàn)以較少的占地建成較多住宅的目標(biāo)。這部分住宅多采用預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)，采用預(yù)制板和工具式模板組裝的施工方式，是法國(guó)工業(yè)化住宅的雛形。這種施工方式使短時(shí)間內(nèi)建設(shè)大量成片的住宅小區(qū)成為可能。這一時(shí)期在法國(guó)被稱為“數(shù)量時(shí)期”。施工企業(yè)與建筑設(shè)計(jì)公司聯(lián)合開發(fā)了結(jié)構(gòu)-施工體系：一種或幾種模式的住宅由建筑師設(shè)計(jì)后，由大中型建筑企業(yè)批量施工建造。這些“結(jié)構(gòu)-施工”體系，雖然有很多實(shí)際工程遵循，但是沒有形成確定的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)制板在工廠加工生產(chǎn)的過(guò)程中并不是一成不變，由于沒有一個(gè)統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)制件會(huì)隨著不同住宅的需要進(jìn)行調(diào)整。這種有體系沒標(biāo)準(zhǔn)的情況并沒有大幅度提高建筑成本，因?yàn)榉▏?guó)社會(huì)當(dāng)時(shí)對(duì)住宅的需求量非常大，因而每種磨具使用的絕對(duì)數(shù)量仍能保證攤低生產(chǎn)模具的成本。

  二十世紀(jì)七十年代初，法國(guó)社會(huì)對(duì)住宅的需求已基本緩解，此時(shí)人們開始更加注重建筑物的功能性和品質(zhì)，住宅產(chǎn)業(yè)化從數(shù)量階段進(jìn)入質(zhì)量階段。市場(chǎng)對(duì)住宅提出新的要求，在功能上要求新建住宅具有更高的保溫、隔熱、隔音等性能，更大的居住面積和更好的裝修質(zhì)量；在住宅品質(zhì)上開始強(qiáng)調(diào)建筑物的美學(xué)外觀和更好地居住區(qū)環(huán)境。順應(yīng)市場(chǎng)的要求，法國(guó)政府制定并推廣樣板住宅政策，推行住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化。六十年代末，法國(guó)政府就已經(jīng)開展住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)競(jìng)賽，在全國(guó)或者區(qū)域范圍內(nèi)篩選出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案推廣使用。獲得認(rèn)可的設(shè)計(jì)方案在全國(guó)公開發(fā)行，任何工廠都可以按照標(biāo)準(zhǔn)批量生產(chǎn)。這一舉措推動(dòng)法國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化由“有體系-沒標(biāo)準(zhǔn)”階段進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化階段。

  二十世紀(jì)七十年代前半段，法國(guó)政府通過(guò)設(shè)計(jì)競(jìng)賽的方式進(jìn)行建筑物設(shè)計(jì)和施工技術(shù)的創(chuàng)新，并選拔出25種住宅設(shè)計(jì)樣本，建立起以單元住宅標(biāo)準(zhǔn)為體系的住宅標(biāo)準(zhǔn)化體系。

  七十年代后期，法國(guó)政府還提出過(guò)一種以模數(shù)協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)的“模數(shù)體系”，但由于模數(shù)理論太過(guò)復(fù)雜難懂以及照此模式設(shè)計(jì)生產(chǎn)出來(lái)的建筑過(guò)于呆板僵化而難于推廣。

  1978年，法國(guó)政府提出了以建筑物結(jié)構(gòu)配件為標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)體系―構(gòu)造體系。按照構(gòu)造體系建設(shè)的住宅由一系列可以相互拼接組裝的配件構(gòu)成。建筑物主體結(jié)構(gòu)所有的配件都有設(shè)計(jì)制造標(biāo)準(zhǔn)并全部對(duì)外公布，任何工廠都可以批量生產(chǎn)，建造企業(yè)可以按照施工需要進(jìn)行采購(gòu)再運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行組裝。這一體系推動(dòng)了法國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化向開放式工業(yè)化的過(guò)渡。

  二十世紀(jì)八十年代，法國(guó)政府對(duì)本國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的政策進(jìn)行了調(diào)整，新政策提出政府在住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的作用是設(shè)立目標(biāo)，然后由企業(yè)自行決定怎樣達(dá)到這一目標(biāo)。政府不再制定或推廣某種體系，而是由企業(yè)自行研發(fā)適合市場(chǎng)要求的技術(shù)并實(shí)施推廣。法國(guó)政府進(jìn)一步制定出“居住88計(jì)劃”，提出到1988年全國(guó)應(yīng)該有2萬(wàn)套樣板住宅，其成本要比1982年降低25%并且質(zhì)量不能降低。

  三、美國(guó)

  上世紀(jì)的五十年代后，美國(guó)對(duì)于住房的需求大幅攀升。主要?dú)w結(jié)為以下幾種因素。其一，美國(guó)出現(xiàn)“嬰兒潮”美國(guó)家庭平均人數(shù)增加。其二，與此同時(shí)，二戰(zhàn)后的現(xiàn)役軍人大規(guī)模復(fù)原。復(fù)員軍人回歸社會(huì)，產(chǎn)生住房需求。其三，從世界各地涌入美國(guó)的移民，又增加了美國(guó)人口總數(shù)。在這多方因素的推動(dòng)下，美國(guó)住房供需缺口不斷擴(kuò)大。為了迅速解決住房短缺的矛盾，美國(guó)政府放松了政策限制，許可簡(jiǎn)易房屋的使用。使用汽車作為簡(jiǎn)易房屋的替代品的現(xiàn)象由此產(chǎn)生。這種民間自發(fā)產(chǎn)生的現(xiàn)象，給予房屋制造商以啟發(fā)，部分房屋制造商發(fā)明了可移動(dòng)房屋。他們都被統(tǒng)一制作，外觀與傳統(tǒng)房屋類似，功能與傳統(tǒng)房屋一致。但是房屋的重量較輕便于搬運(yùn)。如有需求，房屋制造商可以使用運(yùn)輸設(shè)備，將其運(yùn)輸至指定地點(diǎn)簡(jiǎn)易安裝即可。至此，工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化住宅的雛形出現(xiàn)了。

  由于美國(guó)的傳統(tǒng)居住習(xí)慣和豐富的土地原材料資源，政府在住宅建設(shè)方面，沒有采用預(yù)制構(gòu)件裝配的住宅建造模式，而延用了傳統(tǒng)的低層木結(jié)構(gòu)建造模式。這樣的方式更注重住宅的舒適性、多樣性。為了提高生產(chǎn)效率，降低制造成本，適應(yīng)大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)，住宅設(shè)計(jì)和建造出現(xiàn)了細(xì)化的社會(huì)分工。住宅部件和結(jié)構(gòu)構(gòu)件逐漸標(biāo)準(zhǔn)化和系列化，房屋制造商根據(jù)客戶的功能需求，設(shè)計(jì)出不同樣式和不同品類的產(chǎn)品，供客戶自由挑選。獲得訂單后，拆分訂單到不同的部件和工種。最終歸類訂購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建，委托專業(yè)承包商建設(shè)，形成一整套流水線作業(yè)方式。這樣既保證了建造速度，又保證了工程質(zhì)量。

  隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，原先的簡(jiǎn)易房屋已經(jīng)不能滿足美國(guó)國(guó)民的需求。更大居住面積，更全使用功能，更美觀并突出個(gè)性的房屋，成為消費(fèi)者的新訴求。1976年，美國(guó)政府批準(zhǔn)通過(guò)《國(guó)家工業(yè)化住宅建造及安全法案》并制定了HUD國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。HUD國(guó)標(biāo)對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工和建造的諸多指標(biāo)進(jìn)行了規(guī)范，并要求所有標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)化住宅必須遵守。在其出售時(shí)，建造商必須出示第三方檢查機(jī)構(gòu)的證明。

  到2001年，美國(guó)已經(jīng)建成使用約一千萬(wàn)套工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化住宅，供2200萬(wàn)人口居住。2007年，美國(guó)的工業(yè)化住宅國(guó)民生產(chǎn)總值總值達(dá)到118億美元。

  由于工業(yè)化住宅的成本只有非工業(yè)化住宅成本的50%，成本優(yōu)勢(shì)促進(jìn)了工業(yè)化住宅的發(fā)展，很大程度上解決了低收入人群、無(wú)福利購(gòu)房者住房問(wèn)題。

  四、中國(guó)

  二十世紀(jì)五十年代，住宅產(chǎn)業(yè)化在中國(guó)進(jìn)入萌芽階段。中國(guó)政府學(xué)習(xí)蘇聯(lián)模式，發(fā)展預(yù)制建筑模式，推行建筑業(yè)的工業(yè)化、標(biāo)注化、機(jī)械化。

  1970年至1980年的十年是中國(guó)住宅工業(yè)化的初級(jí)階段。這一時(shí)期中國(guó)開始住宅建設(shè)的“三化一改”即設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、配件生產(chǎn)工廠化、施工機(jī)械化和墻體改革，為實(shí)現(xiàn)建筑工業(yè)化的高速度、高質(zhì)量、高功效和低成本打下基礎(chǔ)。同時(shí)，政府出臺(tái)一系列相關(guān)政策推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，包括改革城鎮(zhèn)居民住房制度，逐步停止福利分房。二十世紀(jì)八十年代中期，政府開始引導(dǎo)批量建設(shè)住宅小區(qū)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。隨著住宅的逐步走向市場(chǎng)，住宅產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展起來(lái)。八十年代末期，政府提出住宅產(chǎn)業(yè)化概念。

  二十世紀(jì)九十年代的前五年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)迅猛發(fā)展時(shí)期，但此期間住宅產(chǎn)業(yè)化并沒有同步發(fā)展甚至有所倒退。直到1995年，隨著中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展的反思和實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的需要，國(guó)家開始注重住宅的功能和質(zhì)量，提出：建筑工業(yè)化，尤其是住宅建筑工業(yè)化仍是今后的發(fā)展方向。國(guó)務(wù)院辦公廳。關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化提高住宅質(zhì)量的若干意見，1999年）九十年代中后期建設(shè)部正式大力提倡住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展并進(jìn)行了試點(diǎn)建設(shè)。

  二十世紀(jì)的最后五年，中國(guó)政府部門與日本合作，先后推出了“中國(guó)住宅技術(shù)與人才培訓(xùn)中心”以及“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程研究”等項(xiàng)目，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)改革由此開始。同時(shí)，建設(shè)部頒布了《住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)大綱》并在全國(guó)范圍內(nèi)選取重點(diǎn)城市、企業(yè)作為住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)基地。1998年，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室正式成立，標(biāo)志著中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程進(jìn)入快車道。

  2000年以后，建設(shè)部擴(kuò)大了住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)基地的規(guī)模。2010年，住建部在天津設(shè)立了全國(guó)首個(gè)“住宅產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)型”模式基地―天津住宅集團(tuán)。天津住宅集團(tuán)建立了一個(gè)涵蓋科技研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、新型建材和住宅部品生產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)、建筑施工、綜合服務(wù)等多方面綜合性建設(shè)模式，形成住宅產(chǎn)業(yè)化的一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

  數(shù)十年的努力大力推動(dòng)了中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生立深遠(yuǎn)的影響。但是目前住宅產(chǎn)業(yè)化在中國(guó)仍處于初級(jí)階段，需要國(guó)家政策扶植和資金支持。