保障房建設(shè)成績(jī)不樂觀 資金短缺成最大障礙

　　按照計(jì)劃，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。但從部分城市今年以來保障房開工情況來看，成績(jī)并不樂觀，一些城市開工率不到三成。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前保障房開工率不高，既是項(xiàng)目進(jìn)程自身規(guī)律使然，也與融資困難等因素有關(guān)。預(yù)計(jì)下半年各地將逐漸迎來開工高峰期，但資金難題依然是制約保障房建設(shè)的一大障礙。

　　保障房“半年報(bào)”不樂觀

　　為確保地方政府按時(shí)按量完成年度保障房開工計(jì)劃，住建部上月下發(fā)了《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，要求各地方政府在6月6日前必須公布保障房的項(xiàng)目進(jìn)程，包括年度保障房計(jì)劃、開工項(xiàng)目以及竣工項(xiàng)目信息等。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，上海動(dòng)遷房開工50%以上，經(jīng)適房項(xiàng)目約完成25%的開工計(jì)劃。截至5月下旬，江蘇省45萬套保障房任務(wù)總體開工率約為30%。截至4月底，重慶已開工20.4萬套，占年度保障性住房建設(shè)總量的41%，屬開工率較高城市；浙江省18.5萬套保障房任務(wù)目前已開工建設(shè)6.16萬套，完成年度目標(biāo)任務(wù)的33.2%。另外，北京新開工建設(shè)、收購(gòu)保障性住房20萬套以及深圳開工建設(shè)7.3萬套保障性住房的計(jì)劃，目前執(zhí)行情況也并不樂觀。一位專家估計(jì)，整體來看目前仍約有七成保障房沒有開工，資金短缺是最大障礙。

　　各地方政府多次強(qiáng)調(diào)保障性安居工程是必須完成的約束性指標(biāo)，有政府官員更形象地將其解釋為“完不成任務(wù)就要摘烏紗帽的指標(biāo)”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)過程，前期準(zhǔn)備工作較多，因此前五個(gè)月開工率不高在情理之中，但接下來數(shù)月各地將迎來保障房大規(guī)模集中開工的熱潮，第三季度也有可能成為保障房建設(shè)的“問責(zé)季”。

　　據(jù)介紹，開發(fā)商僅《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》這四證辦下來就至少需要四個(gè)月時(shí)間，到銀行申請(qǐng)貸款審核還需要兩個(gè)月，如果前期準(zhǔn)備工作沒有做好，要想在接下來的5個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)，緊迫程度可想而知。

　　銀行貸款額度捉襟見肘

　　一家商業(yè)銀行上海分行房地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人告訴記者，今年分行貸款目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“零增長(zhǎng)”，由于存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)，銀行可發(fā)放貸款的額度捉襟見肘，特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，受政策限制雖然現(xiàn)在還不能說是暫停發(fā)放，但基本上已很少發(fā)放，即便是政策支持的保障房項(xiàng)目也很難貸款。

　　記者從上海多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解到，目前確實(shí)很少?gòu)你y行獲得貸款支持。上海地產(chǎn)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等參與多個(gè)大型保障房項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)也反映，貸款審批程序更加嚴(yán)格，審批時(shí)間更長(zhǎng)，發(fā)放貸款額度也銳減?！耙郧坝小秶?guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》兩證就可申請(qǐng)貸款，現(xiàn)在必須四證齊全；以前貸款額往往有數(shù)億、數(shù)十億元，現(xiàn)在1億元甚至5000萬元的貸款也要去爭(zhēng)取?！币患覅⒔ㄉ虾Ｄ炒笮途幼∩鐓^(qū)的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在項(xiàng)目多資金少，是“十口鍋?zhàn)影藗€(gè)蓋”，緊張程度不言而喻。

　　另外一些開發(fā)企業(yè)反映，去年的保障房項(xiàng)目貸款一般是維持基準(zhǔn)利率，甚至能享有下浮10%－15%的優(yōu)惠；今年以來一般是上浮10%－15%，高的甚至達(dá)到30%。按這樣的資金成本，經(jīng)適房等項(xiàng)目的建設(shè)不但無微利可圖，且極有可能虧本。

　　據(jù)了解，今年一些城市經(jīng)適房、動(dòng)遷房項(xiàng)目的新增資金缺口可能達(dá)數(shù)百億元，對(duì)銀行貸款的依賴度為八成左右。以往上半年的貸款基本能按時(shí)發(fā)放到位，但今年上半年新增貸款極少，如果這一形勢(shì)繼續(xù)下去，要在10月底前實(shí)現(xiàn)全部項(xiàng)目開工將十分困難。

　　保障房建設(shè)亟待金融創(chuàng)新

　　據(jù)住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元。其中中央、省級(jí)和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和被保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，財(cái)政部已累計(jì)下?lián)?011年中央補(bǔ)助保障性安居工程專項(xiàng)資金617億元，已完成全年預(yù)算59.9%。但要完成全年1000萬套的保障性住房建設(shè)，中央財(cái)政1030億元的投入顯然不夠。

　　目前保障房和商品房的開發(fā)貸款都屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，被納入樓市調(diào)控范圍，這是保障房貸款受限的關(guān)鍵因素。業(yè)內(nèi)人士建議，順應(yīng)保障房和商品房“雙軌制”的政策取向，應(yīng)將兩類貸款實(shí)現(xiàn)分類管理，并落實(shí)中央關(guān)于支持保障房建設(shè)的金融政策，確保貸款額度和優(yōu)惠利率；與此同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管，防止企業(yè)“套貸”用于商品房開發(fā)。

　　銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民日前曾表示，保障房建設(shè)資金“不能全部壓在銀行身上”。由于保障房非商業(yè)地產(chǎn)，資金回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，沒有商業(yè)可持續(xù)性，因此銀行只能在財(cái)政補(bǔ)充足額到位的基礎(chǔ)上，適當(dāng)給予支持，否則如果無法償還信貸本息，就會(huì)形成新一輪的平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，各方對(duì)保障房資金來源一直在進(jìn)行著多種探索和嘗試。在剛落幕的“2011陸家嘴論壇”上，保監(jiān)會(huì)主席吳定富表示，保監(jiān)會(huì)將在政策允許范圍內(nèi)，本著把上海建成保險(xiǎn)資金運(yùn)用試驗(yàn)區(qū)的考慮，在上海地區(qū)開展基礎(chǔ)設(shè)施、股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)等投資活動(dòng)。目前平安保險(xiǎn)已發(fā)起債權(quán)投資計(jì)劃，募集資金30億元，用于支持上海保障性住房建設(shè)。去年底，北京市土地儲(chǔ)備整理中心與七家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司也簽訂了總金額為700億－800億元的債權(quán)投資計(jì)劃。

　　上海公積金管理中心日前還根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，首次使用公積金增值資金收購(gòu)公共租賃住房項(xiàng)目“新江灣尚景園”，總投資14.98億元，為上海的公租房“儲(chǔ)備庫(kù)”新增住宅2200余套。另外，天津、上海等地也在加快推動(dòng)保障性住房投資信托基金（REITs）設(shè)立工作。

　　專家認(rèn)為，加快保障房建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既需要完善銀行貸款等“主流”融資渠道，也需要不斷創(chuàng)新融資方式；既需要地方政府、企業(yè)的持續(xù)探索，也離不開中央有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)不斷的機(jī)制創(chuàng)新、形成合力。